2025年、地価は広く上がった。でも「地価が上がる街＝人口が増える街」ではない

地価が上がったというニュースが続いている。実際、2025年の住宅地価は全国の多くの市区町村で前年を上回った。ただ、これを「だから買い時」と読むのは早い。上昇率には街によって桁違いの差があり、しかも地価が上がる街と将来人口が増える街は一致しない。投資判断に使うなら、この2つを分けて見る必要がある。

まず事実：2025年、地価は「広く」上がった

地価公示の調査地点が10以上ある市区町村でみると、住宅地価の前年比は次のように分かれた。上昇（+3%以上）は255市区町村、やや上昇（0〜+3%）は263市区町村。合わせて518市区町村で過半が前年を上回り、下落は一部だ。インフレと都市部への需要集中を背景に、地価は全体として戻している。

ここで止まると「どこを買っても上がる」と錯覚する。実際に効くのは、その上昇の中身と大きさだ。

上昇率には桁違いの差がある

同じ「上昇」でも幅はまるで違う。住宅地価の前年比上昇率（地価公示の調査地点が20以上ある市区町村に絞ってノイズを除いた）の上位はこうなる。別府市が+46.2%、高松市が+24.3%、福岡市東区が+20.8%、宮城野区が+19.6%、三重県松阪市が+18.5%。東京都心では中央区+14.2%、港区+12.9%、千葉県では流山市+13.8%が上がっている。

注意したいのは、上がっている理由がそれぞれ違うことだ。別府のような急上昇は、観光需要や再開発といった個別要因の影響を受けている可能性があり、来年も同じペースで続くとは限らない。一方で都心や沿線開発エリアの上昇は、希少性や交通利便による構造的な需要が背景にあることが多い。同じ「+10%超」でも、一時的な要因なのか、構造的な需要なのかで、投資としての意味は変わる。上昇率ランキングをそのまま買い候補リストにすると、一時的な高値のピークで掴むことになりかねない。

地価が上がる街と、人口が増える街は別

ここが投資でいちばん見落とされやすい。地価の上昇は「今」の需給を映すが、将来の賃貸需要や出口を考えるうえで人口は外せない基礎指標だ。そして2050年に人口が増えるのは全国で77市区町村しかない。つまり、地価が上がっている街の多くも、長期では人口が減っていく側にある。

地価が上がっていて人口も増える街、地価は上がっているが人口は減る街、地価は横ばいだが人口の底が堅い街——投資の意味はそれぞれ違う。短期の地価モメンタムで入るのか、長期の賃貸需要で持つのかで、見るべき数字も変わる。どちらにせよ、地価の前年比と将来人口を同じ市区町村について並べるところから始める。

地価公示とは何か

地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年実施する地価の調査結果だ。全国約26,000地点の標準地について、2人の不動産鑑定士が独立に評価し、その結果を審査のうえ公示する。毎年同じ地点を同じ方法で評価するため、地価の動向を追うための基準として使える。似た調査に都道府県地価調査（基準地価）があり、こちらは7月1日時点の評価だ。FUDOSAN DBでは両方のデータを収録している。

自分の検討エリアで両方を見る

FUDOSAN DBでは、市区町村ごとに住宅地価の水準と前年比、2050年までの人口推計、年間の取引件数をまとめて見られる。地価が上がっているエリアのランキングから入って、気になった街の人口の方向まで一度に確認できる。

• 地価が上がっている／下がっているエリアのランキング → 地価上昇率ランキング
• 検討中の市区町村を個別に開く（地価・前年比・人口・取引） → エリア検索
• 条件で絞り込む（地価上昇率×人口動態） → スクリーナー

地価が上がったというニュースだけで動くと、特需の天井を掴むか、人口が抜けていく街を長期で持つことになる。上昇率と人口を分けて見れば、その2つを避けられる。

本記事は公開データ（国土交通省 地価公示・不動産情報ライブラリ、人口推計）にもとづく統計情報であり、特定の物件・地域の購入や売却を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。数値は2026年6月時点の集計です。