住み替えをMuseに相談したら、候補3つの比較から土曜の内見の回り方まで出てきた（Muse × 不動産DB）

2026年11月10日 · 8分で読める

夜のダイニングで、夫婦がノートPCをのぞき込んで住み替えの相談をしている鉛筆画のイラスト。椅子の背に新しいランドセルが掛かっている

共働きで、子どもが来年小学校に上がる。夫婦の職場は渋谷と大手町で、家賃は20万円くらいまで。どこに住むのがいいか、まだ何も決まっていない。この状態で、MetaのAIエージェント「Muse」に相談してみました。

Museには不動産DBと国土DBをつないであります。家賃の目安や地価の動きは不動産DBから、地震や洪水のリスクは国土DBから数字を取り、DBにない通勤時間や学童のことはWebで調べてもらいました。こちらから送ったのは4通です。最初の相談から約30分で候補が3つに絞られ、最後は「水曜か木曜に内見の予約を入れて、土曜はこの順で回る」という段取りまで出てきました。その流れを、Museの画面のまま載せます。

Museは10月23日に日本で使えるようになった個人向けのAIエージェントです。この記事は、当社が自社のDBをMuseに独自につないで試した記録です。DBのつなぎ方は記事の最後に短くまとめました。これからMuseを始める人向けに、当社側のMuseアカウントの紹介コード（使うとトークンが10億もらえます）を記事の最後に載せています。

ゆるい相談から始める

最初に送ったのは、次の文です。最後に「決める前に確認したほうがいいことがあれば、先に聞いてください」と足しました。

入力

住み替えを考えています。共働きで、子どもが来年小学校に上がります。いまは都心の賃貸に住んでいます。夫婦それぞれの職場（渋谷と大手町）まで電車で40分以内、家賃は20万円くらいまでで考えています。どの辺りがいいか、一緒に考えてほしいです。決める前に確認したほうがいいことがあれば、先に聞いてください。

Museはすぐに候補を出さず、聞き返してきました。広さや間取り、家賃20万円に管理費が入るか、40分はドアツードアか、駅から何分まで歩けるか、学区を重視するか、いつまでに引っ越したいか。来年4月の入学に間に合わせるなら「1〜2月ごろまでには転居先を決めておくのが安全です」とも書いています。

Museの返答。住まい、予算、通勤、子どもとタイミング、その他の5つに分けて、決める前に確認したいことを聞き返している — 最初の相談に対するMuseの返答（Museの画面）

条件を足して、DBとWebの使い分けを頼む

聞かれたことに答え、調べ方も指定しました。数字はDBから、DBにないことはWebから、という分け方です。

入力

子どもは1人で、2LDK以上がいいです。マンションで、築年数にはこだわりません。家賃は管理費込みで20万円、少し上なら相談できます。40分はドアツードアで、乗り換えは1回まで、駅から徒歩10分以内。小学校は公立で、学区も気にしたいです。来年2月までには引っ越したい。いまは港区で、車はありません。

入力

候補を3つくらいに絞ってください。家賃の目安や地価の動きは不動産DB、地震や洪水のリスクは国土DBで数字を出して比べてほしいです。DBにないこと（通勤時間、学童、子育ての支援など）はWebで調べてください。

Museが挙げたのは、三軒茶屋（世田谷区）、清澄白河（江東区）、茗荷谷（文京区）の3つでした。何をどのDBで調べ、何をWebで調べているかも書いてきます。

Museの返答。三軒茶屋、清澄白河、茗荷谷の3エリアに絞り、不動産DB・国土DB・Webでそれぞれ何を調べているかを書いている — 候補を3つに絞ったところ

3つを数字で比べる

比べた結果の1行目は「管理費込み20万円で55㎡・2LDK・駅徒歩10分という条件だと、3エリアとも不動産DBの家賃推定では予算を超えます」でした。いちばん近い清澄白河でも20.8万円。そのうえで、予算を21〜22万円に上げるか、条件を緩めるか、と選択肢を出しています。

Museの比較の返答の冒頭。3エリアとも予算を超えると書き、三軒茶屋の家賃推定・通勤・学童・災害・地価を並べている — 比較の冒頭と三軒茶屋の欄

清澄白河と茗荷谷の欄。家賃推定、通勤、学童、災害、地価が並ぶ — 清澄白河と茗荷谷の欄

DBから取った数字を抜き出すと、次のとおりです。

項目	三軒茶屋	清澄白河	茗荷谷
家賃の目安（55㎡・2LDK、万円/月）	22.8	20.8	22.7
住宅地の地価の区平均 2026年（円/㎡）	779,853（世田谷区）	661,538（江東区）	1,448,087（文京区）
同 5年の変化（2021→2026年）	+23.0%	+38.2%	+45.8%
地震（スコア・全国順位）	85・94%	89・99%	79・90%
液状化（スコア・全国順位）	23・90%	40・95%	13・85%
そのほか	洪水の想定区域内（スコア0）	高潮の想定区域内（周辺の最大浸水深3.0m）	土砂災害警戒区域・特別警戒区域と交差

家賃・地価は不動産DB、災害は国土DB。災害の評価地点は、三軒茶屋が太子堂2丁目、清澄白河が白河3丁目、茗荷谷が小石川2丁目の代表点

この表の数字は、2026年11月10日に不動産DBのAPIと国土DBで同じ条件を引き直し、全部一致しました。読むときに気をつけたい点が3つあります。

地価は駅の周りではなく、区全体の住宅地の平均です。Museの返答では各エリアの欄に並んでいますが、三軒茶屋の欄の地価は世田谷区全体の値です
家賃は推定値です。同じ値は、55㎡・2LDK・駅徒歩10分・築15年・最寄り駅を指定すると再現しました。築15年はこちらが指定していない条件です。この入力条件での不動産DBの推定は、推定値の65%が実際の賃料の±10%以内に入る精度です（2026年9月の実測）
災害の値は、町字の代表点（周辺約375m四方）の判定です。物件の住所の評価ではありません。Museも「未評価は安全ではなくデータ未提供」「学区は番地単位で決まる」と注意を書いていました

通勤時間、学童の料金と時間、子育ての支援はWebから取っています。茗荷谷は学童が18時30分までで公設の延長がない、という点もここで出てきました。子どもの医療費助成などは「都・23区共通で、区による差はありません。実質的な差は学童の料金と延長時間です」とまとめています。数字と一緒に、5シートのExcelファイルも届きました。

Museが作ったExcelファイル「住み替え候補3エリア比較」のカードと、まとめの段落 — Excelファイルとまとめ。最後に「次に進むなら、どれがいいですか」と聞いてきます

まとめは「バランス重視なら三軒茶屋、家賃を最優先するなら清澄白河、茗荷谷は学童の延長と土砂災害の確認がクリアできれば」でした。Excelの画像に写っている数字のうち、上の表にない分（マンションの価格など）はこちらでは確かめていません。

2つに絞って、週末の動き方を聞く

ここで候補を2つに絞り、予算も少し上げました。次に知りたいのは、今週末に何をすればいいかです。

Museに送った4通目。三軒茶屋を第一候補、清澄白河を第二候補にし、募集例と土曜の回り方、内見で聞くこと、学童の申込時期を頼んでいる — 4通目に送った文（Museの画面）

入力

三軒茶屋を第一候補、清澄白河を第二候補にしたいです。家賃は22万円までなら上げられます。今週末に2つとも見に行きたいので、それぞれの実際の募集例を3件ずつ探して、土曜の半日で回るならどう動くといいか教えてください。内見のときに不動産屋さんに聞くことと、物件の住所で自分で確かめること（学区やハザードマップなど）もまとめてほしいです。学童の申込みの時期が近いものがあれば、それも先に教えてください。

Museは賃貸の検索サイトと、世田谷区・江東区の公式ページを開いて調べました。返ってきた内容は4つに分かれています。

いちばん急ぐのは学童の締切

返答の最初は物件ではなく、学童でした。「両区とも締切が12月15日なので、これが今いちばん時間に追われる話です」。

Museの返答の学童の申込時期の段落。世田谷区の新BOP学童クラブと江東区のきっずクラブB登録の受付期間、申請方法、出典 — 学童の申込時期。出典として区の公式ページを挙げています

区の公式ページで確かめると、日付はどちらも合っていました。世田谷区の新BOP学童クラブは、令和9年4月入会の1次受付が11月2日から12月15日まで、原則オンライン申請です。江東区のきっずクラブB登録は、集中募集が12月1日から12月15日まで、保護者が第一希望のクラブへ書類を持参する方式です（11月4日更新のページ）。

Museは「2月の転居だと間に合わない可能性が高い。申込に転居先の住所が必要か、区に確認を」と書いていました。世田谷区の募集案内（PDF）を開くと、区外から転入する人は「世田谷区での住所が確定してから申請」とあり、新居の契約が済んでいれば住民登録の前でも申請できます。三軒茶屋で1次受付に間に合わせるなら、12月15日までに契約まで進める必要がある、ということです。間に合わなければ2次受付（1月15日〜2月10日、結果は3月上旬以降）になります。

実際の募集例

募集例は、三軒茶屋が3件、清澄白河が3件でした。清澄白河については「条件をすべて満たす募集は2件しかありませんでした」と書き、3件目は予算を3,000円超えると断ったうえで挙げています。築年数の古い物件には、1981年6月より前の旧耐震基準かどうかの注意も付けていました。

Museが挙げた募集例。三軒茶屋の3件と、清澄白河は条件を満たすのが2件だけだったという段落。建物名と検索サイト名はぼかしている — 募集例の一部。建物名と検索サイトの名前は、この記事ではぼかしています

土曜の回り方と、予約の期限

三軒茶屋と清澄白河は半蔵門線で直通30分ほどなので、午前に三軒茶屋の3件、午後に清澄白河の2件、15時ごろ終了という組み方でした。狭くて古い1件は「間取り図と写真をオンラインで確認してから判断を」と外しています。募集はすぐ埋まることがあるので、水曜か木曜（11月11〜12日）までに各物件の不動産会社へ連絡して、内見の予約と空き状況の確認をしておく、という期限も付いていました。

土曜11月14日の半日の回り方。10時から15時までの順番と、水曜から木曜までに内見予約をするよう書いた段落。建物名はぼかしている — 土曜の回り方。建物名はぼかしています

住所で自分で確かめること

最後は、内見で不動産屋さんに聞くこと（初期費用の総額、入居日と賃料の発生日、定期借家かどうか、耐震、水害リスクの説明など）と、物件の住所で自分で確かめることのリストです。ハザードマップの項では、国土DBで出した白河3丁目の値に戻って「森下・平野の住所でも必ず確認を」と書いていました。比較のときの数字が、ここで物件ごとの確認につながっています。

決まった、次にやること

4通のやり取りで、何も決まっていなかった状態から、今週やることが日付つきで並びました。

11月11〜12日：気になる物件の不動産会社に連絡し、土曜の内見を予約する
11月14日（土）：午前に三軒茶屋、午後に清澄白河を回る。気になる物件は夕方にもう一度前を通る
内見のあと：物件の住所の番地で、区の通学区域とハザードマップを確かめる
12月15日まで：三軒茶屋なら契約を済ませて新BOP学童クラブの1次受付に申請する。清澄白河なら12月1日からの集中募集に、書類を持ってクラブへ行く

家賃と地価と災害の数字はDBから、学童の締切や募集はWebから。Museはこの2つを混ぜたうえで、何が予算を超えるか、何が急ぐかを先に言ってきました。一方で、数字が何を表すかはこちらで確かめる必要がありました。地価が区全体の平均だったこと、家賃の推定に築15年という条件が入っていたことは、どちらも返答だけでは分かりません。物件を決める前には、現地と、不動産会社の重要事項説明、区の公式の情報で確かめてください。

不動産DBと国土DBをMuseにつなぐ

Museに外のデータをつなぐときは、チャットで「カスタムコネクタ」を作ってもらいます。「不動産DBと国土DBのカスタムコネクタをOAuthで作って」と頼み、出てきた「Connect」ボタンから各DBにログインすれば接続は終わります。アドレスは不動産DBが https://fudosandb.jp/mcp、国土DBが https://kokudodb.jp/mcp です。アカウントがなければ、ログインの画面から無料で登録できます。

MuseがDBと通信するたびに、許可のカードが出ます。「Allow once（今回だけ許可）」だと1回の調べもので何度も押すことになるので、つないだDBを信頼できるなら「Always allow this site（このサイトは常に許可）」を選ぶと手間が減ります。その場合、そのサイトへの通信は以後は確認なしで通ります。

これからMuseを始める人へ

Museの紹介画面の説明では、登録してから48時間以内に次の紹介コードを入れると、Museのトークンが10億もらえます。このコードは当社側のMuseアカウントのもので、使われると当社側にも同じだけ付きます。

CZCDSX

紹介コードの入れ方

PCのブラウザで開いたMuse（muse.ai）の画面です。

左下のメニュー（≡）から「Settings」を開きます

Museの左下のメニューを開いたところ。Keyboard shortcuts、Download apps、Report an issue、Settingsが並んでいる

「General」の「Redeem invite code」を選びます

MuseのSettingsのGeneral。Meta Account、Usage、Redeem invite code、Languageの順に並んでいる

6文字の欄にコードを入れて「Confirm」を押します

Redeem a codeの画面。6文字の入力欄とConfirmボタンがあり、追加のAI利用のライセンスで、お金やギフトカードではなく、Museの中だけで使え、期限はないと書かれている

画面の説明によると、もらえるのは追加のAI利用のライセンスで、お金やギフトカードではなく、Museの中だけで使えます。使い切るまで期限はありません。

データについて

本文の表の数字は、2026年11月10日にMuseが不動産DBと国土DBのMCPツールを呼んで得た値を、同じ日に不動産DBのAPI（地価の推移・賃料の推定）と国土DB（地点の災害リスク）で同じ条件を引き直して確かめたものです。地価は地価公示の住宅地の区ごとの集計値です。家賃は統計モデルによる推定値で、個別の物件の募集賃料とは差が出ます。災害リスクは国土DBが町字の代表点で判定した値で、個別の土地の評価ではなく、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の根拠には使えません。通勤時間・学童・募集例はMuseがWebで調べた内容で、学童の受付期間は世田谷区・江東区の公式ページで確かめました（2026年11月10日時点）。募集例は11月10日時点のもので、すでに埋まっていることがあります。

本記事は公開データにもとづく独自の試用記録であり、特定の地域・物件の価値や契約の可否を保証するものではなく、投資助言ではありません。Museの回答の数字は、元のデータか不動産DBの画面でご確認ください。不動産DB（FUDOSAN DB）は Cabocia株式会社が運営する独立した第三者サービスであり、国土交通省とは関係ありません。Muse は Meta の製品です。

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