東京23区のマンション相場 — 区別の価格差と推移

東京のマンションは高い。誰もが知っている話だが、「どの区がどれくらい高いのか」を取引データで見たことがある人は少ない。FUDOSAN DBに収録された東京23区の不動産取引データ52万件超を使って、区ごとの中古マンション相場を具体的に比べてみる。

23区全体の取引概況

国土交通省の不動産取引価格情報をもとに集計すると、東京23区全体で約31万件のマンション取引が記録されている（2005年以降）。ただし23区平均の数字にはあまり意味がない。港区のタワーマンションと足立区の築古ワンルームが同じ「マンション」として集計されているからだ。最新の数値は東京23区のエリアページで確認できる。

重要なのは区別の差。実際に見てみると、同じ23区内でも3倍以上の価格差が存在する。

区別の価格ランキング

上位5区 — 都心の高価格帯

千代田区と港区は別格で、他の区と明らかに一線を画している。千代田区は取引件数自体は少ないが、1件あたりの単価が高い。港区は件数・単価ともにトップクラスで、東京のマンション市場を象徴するエリアと言っていい。

下位5区 — 比較的手頃な価格帯

上位と下位で3倍以上の差がつくのは、東京23区の特徴だ。足立区や葛飾区は港区の3分の1以下の価格帯で取引されていることが多い。ただし、北千住や亀有といった駅周辺は再開発の影響で徐々に上昇しており、「東エリアは安い」という固定観念は数年後には変わっている可能性がある。

地価との相関

マンション価格と地価には強い相関がある。地価が高いエリアほどマンションの取引価格も高くなるのは当然だが、注目すべきは地価とマンション価格の比率だ。最新の地価データは東京23区のエリアページで確認できる。

千代田区は地価が23区で最も高いが、マンション取引の件数は少ない。これは住宅としての供給が限られているためで、地価の高さがそのまま「住みやすさ」を意味するわけではない。一方、中央区や江東区の湾岸エリアは、もともと工業地域だった土地を再開発してタワーマンションを建てた結果、地価に対するマンション供給量が多い。取引件数が多いのはこのためだ。

各区の詳しいデータはエリア検索から個別に確認できる。地価の推移や取引件数のトレンドを見ると、その区がどちらの方向に動いているかが分かる。

もっと深掘りするには

この記事で示した数字は、FUDOSAN DBに収録された国交省データの一部に過ぎない。自分が気になるエリアの詳細を調べるなら、いくつかの方法がある。

• エリア検索で区名を入力すれば、取引件数・平均価格・地価の推移をすぐに確認できる
• ランキングで23区に限らず全国の市区町村を指標別に比較できる
• プログラムから分析したい場合は、REST APIでデータを取得して自前の分析環境に取り込める